Город 21 Века

Откровенно о недвижимости









Договор купли без продажи. Верховный суд может создать новую практику...

Автор:
Источник:



Обычный спор о неуплате денег за проданную квартиру может стать опасным прецедентом в российской правовой практике. Как стало известно «Времени новостей», Верховный суд (ВС) в нарушение новых правил гражданского процесса пересмотрел в надзорном порядке уже вступившее в силу решение по такому спору. Теперь оно станет образцовым примером для всех судов общей юрисдикции -- как надо принимать решения по подобным делам. Хотя, если кто-то из сторон решит пожаловаться в Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ на нарушение права на справедливое судебное разбирательство в разумный срок беспристрастным судом, Страсбург вынесет решение в его пользу.

ЕСПЧ считает гражданский надзор не только не эффективной, но даже вредной инстанцией. Поскольку пересмотр вступивших в силу судебных решений не только затягивает процесс на годы, но и вообще делает судебное решение бессмысленным, потому что оно может быть в любой момент изменено на противоположное. Вступившая в силу с января этого года в России реформа гражданского надзора Конституционным и Верховным судами была предметом их особой гордости, так как окончательно примирила наши судебные инстанции в этом вопросе с коллегами из ЕСПЧ. Но выясняется, что работает она далеко не всегда.

«Правовая определенность предполагает уважение принципа недопустимости повторного рассмотрения однажды решенного дела, который закрепляет, что ни одна из сторон не может требовать пересмотра окончательного и вступившего в законную силу решения только в целях проведения повторного слушания и принятия нового решения. Пересмотр не может считаться скрытой формой обжалования, в то время как лишь возможное наличие двух точек зрения по одному вопросу не может являться основанием для пересмотра», -- таков один из основных постулатов реформы гражданского надзора, который для всех судов общей юрисдикции специально был оговорен в февральском постановлении пленума ВС. Но получается, что сам ВС его и нарушает.

Газета «Время новостей» уже описывала случай, когда ВС принял решение пересмотреть гражданское дело в надзорном порядке уже после введения на это строгих ограничений (см. номер от 22 мая). Тогда об этом говорилось как о хотя и выходящем за рамки дозволенного, но все же исключении. Ситуация, о которой идет речь сейчас, куда серьезнее. Получается, что вечно актуальный для столицы квартирный вопрос, который, как известно, "окончательно испортил москвичей", стоит над реформой и законом.

Судебную тяжбу затеяли два москвича -- Игорь Крюков и Светлана Ступакова. В ноябре 2004 года они заключили договор купли-продажи квартиры, по которому г-н Крюков уступал г-же Ступаковой четырехкомнатные апартаменты по адресу Фрунзенская набережная, 50, за 600 тыс. руб. Квартиру Ступакова получила, но деньги Крюкову не отдала, поэтому через два года он обратился в Хамовнический райсуд с иском о расторжении договора и возврате недвижимого имущества. Ответчица возражала, утверждая, что истец «не вправе требовать расторжения договора, а может лишь ставить вопрос о взыскании убытков, процентов и прочего». Доказательств того, что деньги за квартиру были ею уплачены, она представить не смогла. Поэтому в феврале 2006 года Хамовнический суд расторг договор, поскольку Ступакова нарушила его условия, и постановил вернуть имущество прежнему владельцу.

Но через несколько месяцев Мосгорсуд по жалобе проигравшей стороны решение первой инстанции отменил и вынес новое, в котором в удовлетворении иска Крюкова отказал. Кассационная коллегия указала, что их коллеги из Хамовнического суда должны были руководствоваться не ст.450 ГК о том, что существенное нарушение договора одной из сторон является основанием для его расторжения, а ст.486 ГК, гласящей, что если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов.

Тогда г-н Крюков пожаловался председателю Мосгорсуда Ольге Егоровой, которая сочла, что «доводы заявителя заслуживают внимания», и вынесла дело на рассмотрение президиума горсуда. В октябре 2007 года президиум попрекнул кассацию в том, что гражданин может отстаивать свои права собственника любыми законными способами, в том числе и требовать расторжения договора, а потому заявленные им требования и удовлетворение их Хамовническим судом были справедливы. Кроме того, президиум Мосгорсуда отметил, что ссылка кассационной коллегии на постановление пленума Высшего арбитражного суда неправомерна, так как суды общей юрисдикции могут ориентироваться только на обобщение практики Верховного суда.

Но г-н Крюков свою квартиру так и не получил. Г-жа Ступакова, которая за время тяжбы успела выйти замуж и стать г-жой Королевской, стала закидывать жалобами ВС, настаивая на том, что московские суды, посчитавшие нужным вернуть квартиру прежнему владельцу, «существенно нарушили нормы материального права». И с этим согласился зампредседателя ВС Василий Нечаев. Он приостановил исполнение решения Хамовнического суда и истребовал дело в Верховный суд.

В конце апреля этого года, когда поправки в ГПК о сокращении стадий надзорного производства уже несколько месяцев как вступили в силу, а ВС принял по этому специальное постановление пленума, спор Крюкова и Королевской был передан на рассмотрение по существу в судебную коллегию по гражданским делам ВС. В начале июня было принято решение: жалобу Королевской удовлетворить. ВС нашел-таки в деле существенные нарушения норм права. В его решении сказано, что после регистрации договора купли-продажи квартиры в учреждении юстиции Ступакова-Королевская стала ее собственником, а значит, договор был исполнен: «Продавцу квартиры не было предоставлено ни законом, ни договором право требовать от покупателя возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры». Суд кассационной инстанции Мосгорсуда, по мнению ВС, правомерно отменил решение, а Хамовнический суд и президиум Мосгорсуда неправильно истолковали нормы ГК. «Истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного ущерба, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком», -- решил ВС, посчитав, что причитающиеся г-ну Крюкову 600 тыс. руб. -- это несущественный ущерб.

Получилось, что через четыре года после сделки г-жа Королевская остается при квартире, а г-н Крюков так и не получил своих денег. И, скорее всего, никогда уже не сможет вернуть жилье. Ведь если сейчас он напишет жалобу, ее могут отклонить, сославшись на те же новые правила гражданского процесса.

Но главный итог этой тяжбы в том, что она станет образцом для всех судов общей юрисдикции, которые станут разрешать аналогичные споры. Тогда, выходит, достаточно лишь грамотно составить договор купли-продажи квартиры и зарегистрировать его, а денег можно уже не платить. Может быть, юристам ВС виднее, как правильно толковать нормы ГК. А может быть, такова фортуна Королевской фамилии, которую, кстати, г-жа Ступакова приобрела от брака с первым заместителем начальника Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы Константина Королевского.

 

 Перейти в форум "Всё о недвижимости"

 

  

 

Подписка на рассылку анонсов новых статей портала

  

 
comments powered by HyperComments

Смотрите также:


Подписка на нашу рассылку


Логин: Ваш адрес электронной почты: Пароль: Пароль (повтор):